东五环已经许久没有供地了，而东边的购买力又非常强大，所以这个地块的热度不言而喻。这从土拍的时候就已经见到苗头。
(资料图)
2022年第四批次土拍中由保利和建工联合体以25.53亿元的限价和1万平米的现房销售面积成功摘得。
但8.5万/平的销售指导价，总价750万起，也让不少人犹豫。
基本信息
楼盘名称：和光煦境
开发商：保利＋北京建工
价格：均价8.5万/㎡
位置：朝阳区，朝阳北路，黄渠地铁站旁300米。
户型：88㎡、109㎡、106㎡、114㎡三居、170㎡四居。
容积率2.5、8栋楼、406户、7-18层住宅。
户型点评
88㎡三居两卫户型
南向两面宽，北向为次卧与书房，南北通透，有入户玄关，增加归家仪式感；客厅主卧皆赠送飘窗，不加赠送的前提下，得房率可达82.32%；U型厨房，兼具实用与美感；LDK餐客厨一体化的设计，让厨房与客厅灵动交流，让烹饪不再变得单调。不足之处是两个卫生间皆是暗卫，影响换气效果。
99㎡三居两卫户型
南向三面宽的经典设计，南向双卧分别位于客厅两侧，增加私密性的同时，让阳光尽可能沐浴每一位家庭成员；南向三面宽赠送飘窗，不加赠送，得房率可达82.32%；主卧套房设计，带独立卫生间，并且有270°美景飘窗，增加采光和视野面。独立的家政间，可收纳美好生活，使空间优雅有序。难得的双明卫，拥有良好的换气功能，搭配新风系统可让室内空气洁净如新。
106㎡三居两卫户型
尽管客厅没有朝南，但是那种5.5米的超凡观景宽厅，畅享IMAX全景视野，足以弥补朝向的遗憾；南向阳光双卧栖息，主卧套房约270°美景飘窗私享；三个卧室中最小的面积将近9.7㎡，可做卧室，可做书房，百变皆宜；该户型同样有家政间，收纳有序，充分利用每一处空间；客厅以及南向双卧皆赠送飘窗，不加赠送前提下，得房率可达76%。
114㎡三居两卫边户和中间户户型
户型结构布局和99㎡户型基本一致，整体放大一些，居住的舒适度也会有明显的提高；约10.5米南向三面宽，落地窗4米的宽厅，带来视觉和采光的极佳体验；该户型分为中间户和边户，皆为全明格局，赠送南向双卧的飘窗，不加赠送的得房率在77%，区别在于边户主卧为270°转角飘窗。
148㎡四居双卫边户和中间户户型
四个卧室把四个角的经典四叶草户型，南北通透，户型方正，布局合理，动线流畅；南向约10.8米的宽幕落地窗，将美景尽收眼底；独立的家政间，惬意收纳生活之美；U型厨房，悦享雍容烹饪时光；南向双卧赠送飘窗，不加赠送的得房率在83.02%；同样该户型也分为边户和中间户，皆为全明格局，边户主卧多一个270°采光转角窗。
东五环、朝阳区、精装修、保利物业、和光系3.0作品、6号线300米、0.5窗墙比、央企＋国企开发团队、纯商品房。
地段分析
和光煦境位于朝阳区，在北京城的东部，东五环外2.3公里。
项目与朝阳三大CBD还有副中心通州之间的位置关系如下图，直线距离国贸、望京10公里左右，距离东坝4公里。
只要是有新盘，那对于这个区域的包装和赞美往往会不遗余力。甲方出钱，愿意接活的中介、媒体、大V不要太多，你懂得。
“黄渠是典型的职住平衡”。
公路方面，东西向交通很方便，有四条主路，分别是姚家园路、朝阳北路、朝阳路
地铁方面，沿着朝阳北路的6号线是最优解。4站到达金台路，可换乘14号线
学校配套：青苗幼儿园、青苗国际双语学校、第二外国语学院附属小学、陈经纶中学民族分校、八十中管庄校区。
和光煦境的南侧是朝阳北路，路对面是定福家园，2010年的小区，板塔结合，目前单价5.4万左右。路对面有很多底商，还有星悦广场。
项目北侧和西侧是黄渠新村4期的安置房和回迁房。北向还有水厂、绿地荒地、黄渠公园、运动场。
和光煦境东侧是三元玺悦朝阳，同一天拿地的项目，两者是直接竞品。再往东是自住房锦都家园、商品房和锦薇棠。再再往东是民族家园，这是北京非常特别的一个小区，主要人群是常营本地回迁的回民村还有外地来京的回民同胞，在这能很容易买到各类清真食品。
产品分析
和光煦境项目是由两个开发商联合开发，保利＋北京建工。
保利是央企，前几年在全国开发商销售额排名中，一直名列第五，很稳定，
北京建工，听这名字您应该也能知道这是一家什么类型的开发商了，本地国企，操盘经验不太充足，但是擅长建设施工。
物业用的是保利自家的物业公司，市场占有率较高，国内首批获得一级资质的企业。保利集团的名字寓意是“保卫胜利”，时至今日依然是中国最大军火商，背景非常特殊，根正苗红，所以很多国家级的项目用的也是保利物业团队。
和光煦境的外立面是很吸引眼球的，围绕外立面，保利讲出了很多故事。
比如：
1、外墙隔热是按照高标准住宅来设计的，减少了温度交换。
2、铝板＋玻璃幕墙，常见于高端项目，这是和光煦境号称“光幕大宅”的主要原因。
从到常营的距离来看，平房乡的和光煦境（玺悦朝阳）和国誉朝华是差不多的。而国誉朝华还可以享受到物资学院商圈的配套，紧临运河商务区。
从3公里范围内的配套来说，国誉朝华似乎更胜一筹。
2、产品及价格对比
从总价来看，国誉朝华对刚需更加友好，毕竟在这里上车，只需要最低不到400万；而在平房乡最低总价则到了750万左右。
国誉朝华更偏刚需，而平房乡的和光煦镜（玺悦朝阳）更偏改善一些，客户群体还是有明显的差异性的。
特别要提的是，国誉朝华将75平做成了南北两居，而将89平做成了三面宽的眼镜户型，还真是久违了。
图：国誉朝华89平的三居户型
从产品力上面说，国誉朝华的开发商是北京城建，和光煦镜则由保利和建工操盘，都是国企央企，实力上相当，水平难分伯仲。而平房乡的玺悦朝阳由首农操盘，毕竟不是专业干地产的，大家对于它最终的产品还是存在疑虑的。
3、未来升值潜力对比
平房乡的保利和光煦境（玺悦朝阳）整体上来看，还是属于常营商圈。
从升值空间来看，2020年初以来这一波行情来看，常营的平均涨幅只有8%，没有跑赢北京大盘（20%）。
而通州物资学院周边二手房价格，在过去三年来基本上不涨不跌。
从涨幅上来看，常营更好一些。从这点来看，我们认为平房乡的保利和光煦境（玺悦朝阳）未来的升值空间比国誉朝华要好。
与周边二手房对比来看，常营主要的二手房是柏林爱乐、万象新天（房龄10年以上）以及常楹公元（2012-2015年）等。柏林爱乐和万象新天的成交均价在6万+的水平。
常营内最好的二手房小区是常楹公元，成交均价8.1万/平左右。
整体为看，平房乡的保利和光煦境（玺悦朝阳）的价格要高于片区内的二手房，除常楹公元外，要高于其它小区每平米2万元左右。
而国誉朝华周边多是建筑年代在20年前后的小区，单价在4万/平方米左右，是这一片的主力供给。所以可能卖不到6.5万/平的销售指导价，去化还是存在压力的。
关键词：
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