本文来源：时代财经 作者：王莹岭
6月20日，LPR下调，其中，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.20%，均下降10个基点。
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时代财经了解到，目前，多地银行已经对个人住房按揭贷款利率做出了相应调整。根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至6月25日，有超40城首套房贷款利率降至4%以下，其中，南宁首套房贷利率降至最低3.6%。
同时，也有部分地区发布了直接或间接降低首付的政策。6月2日，青岛发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中对于非限购区域的首付比例，首套和二套的比例分别为20%和30%。6月1日，苏州公积金中心消息显示，住房公积金余额可提取用作首付款，且不影响后续公积金贷款额度。
中原地产项目部总经理黄韬对时代财经指出，“降低房贷利率类似于“小步快跑”，更多地是希望用政策的叠加来提升市场的信心。”
易居研究院研究总监严跃进也对时代财经表示，随着LPR利率的下调，最近两周各大银行会纷纷下调房贷利率，即普遍下降10个基点，这也意味着新一轮宽松的房贷政策也会开启，“同时，降息后首套房贷进一步下调，预计后续各地认定首套房的标准会进一步下调，这对于购房者更好享受首套房贷利率具有积极的作用。”
此外，严跃进指出，除了降低房贷利率外，购房首付比例是直接影响购房成本的关键变量，甚至比房贷利率本身影响要大，“在当前购房者入市意愿偏弱的情况下，降低购房首付比例或降低购房首付压力更是非常重要的内容。”
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多地银行跟进下调房贷利率
6月25日，建设银行广州某支行工作人员对时代财经表示，利率在本月跟进LPR进行了下调，“现在首套房利率是4.2%，二套是4.8%，降低了0.1%。”
农业银行深圳一支行的个贷经理也表示，下调后该行在深圳的首套房房贷利率为 4.5%，二套房为4.8%，“利率下调后对市场肯定是有积极影响的。”
在福建厦门，交通银行一支行工作人员表示，该行在厦门的首套房房贷利率为 4.7%，二套为5%，“都是这周跟进LPR作出的调整，降低了10个基点。”
根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至6月25日，有超40城首套房贷款利率降至4%以下，包括天津、郑州、无锡、厦门、福州等重点二线城市在内，厦门、珠海、南宁、柳州、中山等城市的首套房贷最低利率则已经降至3.7%。
根据人民银行、原银保监会建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制，允许城市政府双向动态灵活调整首套房贷利率政策，符合条件的城市可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
从目前来看，当前下调首套房贷利率的城市较LPR减去60个基点为最低利率水平，也有韶关、肇庆、湛江、云浮、惠州等部分城市阶段性取消了首套房贷利率下限。
不过，据上述机构统计，目前重点城市二套房首付比例以及贷款利率仍然处于高位，如北京、上海、深圳一线城市二套房贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍，二套房首付比为7成。
黄韬指出，此次LPR下降是预期之中的，通过政策的配合和优惠措施的出台来提振市场是情理之中，也是市场的呼吁。不过此次LPR的降幅相对较小，类似于“小步快跑”，更多地是希望用政策的叠加来提升市场的信心，目前网络上有一些声音，希望“放大招”“一招见效”，其实也是不现实的。
中国民生银行首席经济学家温彬则对时代财经指出，“LPR报价下调有助于加强逆周期调节，稳增长、降成本和提信心。在全力支持实体经济之际，后续或有更多“稳增长”政策推出，以促进需求进一步修复。”
“降首付或比降房贷更有效”
除了降低房贷利率外，严跃进认为，购房首付比例是直接影响购房成本的关键变量，甚至比房贷利率本身影响要大。
“至少从一些购房者的反馈情况或呼声看，首付比例下调或压力下降，那么购房意愿就会明显增强，进而也利好市场交易行情的提振。”严跃进解释道。
“的确是这样。”黄韬也给时代财经算了一笔账，“以300万到600万一套的房子为例，如果首付比例下降10%，就相当于购房者可以减轻30万到60万的首付压力，他的购房负担会轻很多，会比降低房贷利率后一个月省下几十元更直接。”
不过，对于降首付比例、降房贷利率二者哪个更有吸引力，不同购房者有不同的看法。
25岁的张雪今年或明年有在广州购房的打算，她告诉时代财经，她更希望能够降低房贷利率，“长远来看还是想要降利率，这样总体来看需要付出的成本才是真的减少了，若是降低了首付比例但是不降房贷利率，贷款变多了，长远来看反而会加重还贷负担。”
已在长沙购置了一套房的陈悦则认为，若打算购置第二套房，降低首付比例会对她更有吸引力，“这样的话当下购入的门槛就变低了。”
据上海易居房地产研究院发布《购房首付比例政策研究》（下称“报告”）显示，根据简单算术平均计算，全国20个重点城市首套房首付比例平均值为24%。具体来看，此类城市首付比例主要分为三档，即35%、30%和20%。总体来看，城市能级越高，首付比例越高；城市能级越低，首付比例越低。
报告显示，北京和上海的首套房首付比例最高，为35%；包括广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例也比较高。相对来说，一些弱二线城市和绝大多数三四线城市，都已经执行了20%的首付比例政策。比如，哈尔滨、沈阳和郑州等首付比例均为20%，这和此类城市持续降低入市门槛、降低购房成本等有关联。
此外，全国20个重点城市二套房首付比例平均值为42%。具体来看，二套房首付比例有四档标准，即80%、70%、40%和30%。其中，北京、上海首付比例高达80%、70%，包括哈尔滨、长春、太原等二线城市的二套房首付比例则比较低，即均为30%的水平。
“现在降低房贷利率的政策空间越来越小了，但降低首付比例在一些城市还是存在空间的，广州也曾经出现过10%的首套房首付比例。”不过，黄韬也指出，首付比例也不宜放得太宽，“首付比例降得过低容易导致过于宽松的购房，或容易误导一些购房者错误评估自己的购房能力，因此具体的首付比例还是需要审慎研究决定。”
严跃进也指出，为了降低首付成本或压力，部分城市也出现了各类新操作，但部分操作已被明确界定为违规操作，如首付分期、低首付、零首付、负首付、返首付等，打着“首付友好”的旗号，“此类金融产品缺乏对偿贷能力的审慎评估，夸大了购房者的还贷能力，很容易引起金融风险。”
有购房者担心，若首付比例降低，是否会加大后续还贷压力，对此，黄韬认为无需担心。“降低首付比例只是一条底线，在此基础上，购房者可以根据实际情况如积蓄情况或后续的还贷能力来选择自己的交付首付的比例。”
严跃进认为，鉴于近两年居民家庭收入状况出现的很多新情况，首付比例政策确实需要纳入到调整的思考之中。比如，一些地方是否可以对特定群体、特定住房、特定阶段、特定城市等开展低首付的创新试点，以更好探索新模式的首付政策。
（文中张雪、陈悦为化名）
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